(1)遊休土地を持っているが何か良い活用方法はないのか、(2)建物が古くなったが立て替えたほうがよいのか、それとも売って現金化しようか、実際のところいくらで売れるのか、その場合手元にいくら残るのか、売却にあたって税の優遇措置等はないのか等のアドバイスを致します。
具体的には市場調査とともにまずキャド（CAD）を活用して建築可能な建物のボリュームチェックをします。また、診断結果をもとに具体化したい場はコンサルディング業務として承ります。
- 【検討プランの考え方】
- ラビットコンサル流の土地診断書は、(1)建て替え (2)処分・買い換え (3)買い換え の3つのプランで検討できる診断書を作成してご提供いたします。
お客様はこれら3つのプランから経営リスク・今後の収益状況など比較検討して最適な判断をしていただけると考えております。
土地診断書 (抜粋）
某駅前の近くで、雑貨業を古くから経営。建物が古く、前々から建て替えを希望している。
| 現在の状況： | 土地 165m2（約50坪）、用途規制等（近隣商業地域 300％・80％） 収入 30万円／月 預貯金 6,000万円 |
| オーナーの希望： | 家の建て替えと安定した収入 |
1.立て替えプラン
2.処分・買い換えの検討
（1）売却
売却希望価格： 坪210万円 210万円 × 50坪 ＝ 1億500万円
＊ 指値を考慮して、1億円に価格修正
譲渡費用 仲介手数料： 306万円
建物解体費 ：100万円
測量費： 50万円
（＝ 計456万円）
譲渡税（所得税等）:約1,118万円
お手取金額：1億円−456万円−1,118万円＝約8,426万円
→自宅マンションを2,500万円で購入。
（2）買い換え
事業計画、市場特性、事業成立可能性（収支計画）を考慮し、自己資金には手をつけず、規模縮小型の買換えを検討した結果、次のとおりとなった。
＜買換え物件＞
| 購入物件：土地つきアパート 価格： 6,700万円 土地面積： 200m2 建物延面積： 200m2 |
築年月： 1995年 間取／規模： 1ｋ（18m2）×10戸 キャッシュフロー： 約25万円／月（入居率90％） 年間利回り： 約4.2% |
土地売却代金：1億円
買換え物件価格： 6,907万円 (物件価格＋仲介手数料）
譲渡税： 1,034万円
お手取金額：（1億円−6,907万円）−304万円＝約2,789万円
→このお手取金額内で自宅マンション（2,500万円）を購入。
各プランの比較
| 比較項目 | 建て替え | 売却 | 買い換え |
| 土地の利用活用 | 有効活用 | 処分 | 処分 |
| 取得した不動産 | 4階建マンション （1階貸店舗、2・3階賃貸 住宅、4階自宅） |
郊外自宅マンション1戸 | (1)郊外土地付アパート1棟 (2)郊外自宅マンション1戸 |
| 経営リスク | △ （借入金あり） |
○ （無借金） |
○ （無借金） |
| 預金残高（当初） | 1,207万円 | 1億1,926 | 6,289万円 |
| 今後の収入状況 | ○ 約50.6万円／月 |
なし | ○ 約25万円／月 |
