売買・賃貸評価
- ○法人間売買
- 法人間売買における適正価格の把握は必ず必要で、取引に精通した当社の鑑定評価は威力を発揮します。また、親会社と子会社の取引には恣意性排除のため鑑定評価書に基づく売買が必須といえます。
- ○法人・役員間売買
- 会社が社長に売買する場合、逆に社長が会社に売買する場合には、当社の適正な鑑定評価額（時価）の2分の1以上の価格で取引して下さい。
「個人が、法人にその所有する資産を時価よりも低い価額で譲渡した場合、その譲渡所得価額が時価の2分の1未満のときは、時価により譲渡したものとみなす」という、みなし譲渡の規定が所得税法にあるからです。 - ○同族間賃貸
- 同族会社間等における建物の賃貸、土地の賃貸においては、賃料の決定過程が不明確で恣意的になりがちなので、例えば、後で贈与税の対象となったりする場合も考えられます。
当社の鑑定評価では、適正な家賃、適正な地代をスピーディーに正確に求めることができます。
減損会計
- 1、第三者の立場で資産のグルーピングをします
- 2、全資産をチェックし減損の兆候を調査します
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（1）2年間、赤字が継続している事業に使用されている資産
（2）廃止・再編成予定の事業に使用されている資産
（3）当初の予定よりも早期に処分することが決まった資産
（4）当初の予定と異なる用途に転用された資産
（5）一時的でない遊休資産
（6）稼働率が著しく低下している資産
（7）著しい、陳腐化、物理的損傷を受けた状態が続いている資産
（8）経営環境が著しく悪化している事業に使用されている資産
（9）おおむね50％以上市場価値が下落している資産 - 3、資産が生み出すキャッシュフロー総額が簿価を下回る場合に減損損失を認識します
- 4、減損損失を測定します
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減損損失 ＝ 帳簿価格 − 回収可能価格
回収可能価格は、正味売却価格及び使用価値を算定し、いずれか高い方をいいます。
正味売却価格 ＝ 時価 − 処分費用見込額
不動産の時価は不動産鑑定評価基準に基づいて算定します。
適用指針に則った減損会計の切札！
すべての中間決算及び本決算時に時系列でシステム評価を致します！
減損会計の評価は当社へご依頼ください。鑑定評価基準に基づいた鑑定を行います。
現物出資
- ◆現物出資
- 現物出資とは、金銭以外の財産をもって出資にあてることをいいます。現物出資財産を過大評価すると資本充実の原則に反することから会社法で検査役の調査が要求されています。当社では現物出資の鑑定評価実例が多数あります。
学校法人のための現物出資、社会福祉法人のための現物出資、医療法人のための現物出資、一般の事業会社の現物出資等です。
また、提携弁護士、公認会計士、税理士等による証明書の発行もスムーズに行います。 - ◆事後設立・財産引受
- 事後設立、財産引受のための評価も多数行っています。いずれも資本充実の原則に則り適正に評価します。会社法改正で義務ではなくなりましたが、適正価格の把握のために有効です。
担保評価
- ◆各種金融機関にご好評の担保評価
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多くのメガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合、証券会社、生保会社、損保会社、リース会社、ノンバンク等と取引があり、会社設立当初より不動産担保評価を得意としております。
当社の担保評価は、迅速・正確・ていねいをモットーにし、常に時代の変化に伴う不動産の価格形成要因の変動分析を行い、最新の鑑定評価手法を駆使して各種金融機関からご好評を頂いております。
また、一般鑑定評価のみならず、様式として簡易鑑定評価、簡易査定、机上評価等、多彩なメニューをご用意し、目的に応じたご利用を頂いております。
境界の不明確な大規模地（大工場、牧場、ゴルフ場等）や、法的規制の強い土地（風致地区、伝建地区、史跡、名勝、自然公園特別地区等）や建築制限のある市場性の極端に劣る不動産等、特殊な担保不動産の価値の把握も得意としており、また、建物のみの詳細調査・鑑定評価も行っております。
さらに、最新の検査マニュアルに基づき現況に基づく評価を原則とし、現地の確認とともに権利関係の態様、法令上の制限を調査の上で適切な評価を行い、土壌汚染、アスベストなどの環境条件等にも留意しています。
賃貸ビル等の収益用不動産の評価に当たっては、収益還元法による評価を原則とし、必要に応じて原価法による評価・取引事例による評価を加えて行い検証します。
特殊な不動産（ゴルフ場など）については、市場性を十分に考慮して評価します。
コンサルティング
不動産コンサルティング
- ◆相続税還付コンサルティング
- 広大地補正によらない当初の申告の広大地について、正式な鑑定評価による開発法の適正に基づき相続税の還付を受けることが可能です。（Ｔ組合との共同事業）
- ◆等価交換による不動産の取得
- 日本有数の資産税専門の提携税理士とのコラボレーションにより有効利用されていない不動産の権利の調整を行い、高い価値を持った不動産と交換することが可能です。
- ◆広大地補正適用の可否
- 広大地が開発適地か否かの判断のための詳細調査が可能です。近年における開発の動向を調査し、近隣地域の戸建住宅と共同住宅のマッピングにより地域の将来性を的確に予測し、課税当局に示すことができます。
- ◆店舗出店・工場進出予定地取得のアドバイス
- 店舗を新たに出店する場合、工場を新たに建築する場合の都市計画法を中心とした開発関連法規の適合性アドバイスを行っています。
- ◆マンション市場調査
- マンションディベロッパー向けに、用地取得の妥当性の判断のための資料を提供致します。過去のマンション建設動向、間取り、面積、価格帯を調査し、市場性に関する判断材料をご提供致します。
- ◆市場性のない不動産の価値
- 市場性がない不動産または市場性が極端に少ない不動産の評価が可能です。例えば、史跡、名勝、神社、仏閣、特殊な大規模施設等を豊富な経験に基づき評価致します。
相続
- ◆遺産分割
- 遺産分割協議書の作成から、各財産の評定、特に不動産の評価は当事者に分かりやすく説明することで定評があります。
- ◆対税務署のための評価
- 財産評価基準書に従った評価では対象不動産の減価要因を十分に反映しきれない場合に、当社の経験豊富な鑑定評価が役立ちます。数多くの税理士・会計士の先生から信頼が厚い当社の鑑定評価をご利用下さい。
事業承継
日本の中小企業では経営者の高齢化が進行し、後継者の確保は困難性を増し、事業継承の失敗により会社の業績が悪化するケースも多く存在します。
事業承継計画に当たっては、中長期の経営計画に事業承継の時期、具体的な対策を盛り込んで作成するが、まず、次に掲げる現状の正確な認識が必要です。
(1)会社の経営資源の状況
(2)会社の経営リスクの状況
(3)経営者自身の状況
(4)後継者候補の状況
(5)相続発生時に予測される問題点
この中で(1)の経営資源として会社保有の土地・建物の経済価値とその内包するリスクの把握に、当社のデューデリジェンスと鑑定評価が有効です。
(4)の相続に関しては、LBOを伴ったMBOの際にマネジメントサイド又はレンダーサイドからのDCF法による試算査定に当社の鑑定評価書やデューデリジェンスが役に立ちます。
(5)の相続に関しては、相続財産の特性と相続財産の評価が不可欠であり、特に不動産の時価の把握は早期に取りかからなければならず、当社の鑑定評価と半年毎または１年毎に作成する価格調査レポートが有効で、特に、相続人が複数存在する場合には、遺言内容にも十分留意した鑑定評価書の作成が必要とされます。
評価基準
- ◆不動産鑑定評価基準
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不動産鑑定評価基準<総論>
不動産鑑定評価基準<各論>
我が国の不動産鑑定評価に係る法制度の発足とともに昭和３９年に制定されました。不動産鑑定評価の拠り所となる統一的基準であり不当鑑定の判断根拠となるものです。この「不動産鑑定評価基準」は、通常の法令のような形式で制定されたものではありませんが、不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うに当たって、常に準拠すべきものであると位置付けられています。 - ◆不動産鑑定評価基準運用上の留意事項
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(参考)国土交通省土地・水資源局土地情報課「土地総合情報ライブラリー」の資料
現行の不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定評価全般にわたる実務指針である「総論」と不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針である「各論」で構成されていますが、さらに、全般にわたる評価のガイドラインとして「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」が示されています。
- ◆不動産鑑定評価基準の改正について
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(参考)国土交通省：不動産鑑定評価基準等の改正について
「不動産鑑定評価基準」は、制定後に何度か改定されていますが、最新の改正は平成19年4月に国土交通省から公表された証券化対象不動産とエンジニアリングレポートに関するもので、平成19年7月から適用されます。上記はその改正の経緯と改正の要点です。
不動産鑑定評価書
不動産鑑定士が不動産鑑定を行ったときに発行するものが、「不動産鑑定評価書」です。
「不動産鑑定評価書」は、不動産の鑑定評価に関する法律第39条に基づいて発行されるもので、宅建業者等も不動産の価格査定を行っていますが、この「価格査定」は、鑑定評価ではありません。「不動産鑑定評価書」とは、不動産の価格等に関して不動産鑑定士が、その不動産を取り巻く諸条件を勘案して、適正な価格を判定し、その結果を鑑定評価書に記載する事を言います。
鑑定評価書には結論としての鑑定評価額のほか、評価対象不動産がどのような状況であるか、価格を判断するに当たってどの様な資料が収集されたか、どの様に結論が導き出されたか等が記載されています。
「不動産鑑定評価書」は記載された内容が当事者の判断を助けるばかりではなく、公正妥当な価格に関する証明書としての役割を果します。
